Jarenlang is door economen en fiscalisten de wetgever opgeroepen om de hypotheekrenteaftrek af te schaffen of sterk te versoberen en de eigen woning in de inkomstenbelasting te ‘verhuizen’ van box 1 naar box 3. De hypotheekrenteaftrek is onrechtvaardig, niet doelmatig en bovendien onnodig complex, zo luidde de (terechte) kritiek. Om de paar jaar heeft de overheid de aftrekpost wel telkens wat versoberd, maar qua systematiek is de hypotheekrenteaftrek ongewijzigd gebleven en is daarmee qua budgettaire uitgave een omvangrijke subsidie gebleven. Uit onverwachtse hoek wordt de aftrek echter op dit moment drastisch en in een hoog tempo ingeperkt.  

Ondanks dat de hypotheekrente ‘stond als een huis’ en het ‘H-woord’ niet uitgesproken mocht worden, is aan het fiscale heilige huisje door de wetgever wel bijna elke kabinetsperiode geknabbeld. Zo is het eigenwoningforfait voor duurdere woningen omhoog geschroefd en is de bijleenregeling geïntroduceerd. Na de crisis moeten huiseigenaren die een nieuwe lening afsluiten na 1 januari 2013 verder verplicht de hypothecaire lening geheel aflossen. Bovendien wordt het maximale aftrekpercentage van 52% jaarlijks met een ½ procentpunt verlaagd, zodat het aftrekpercentage momenteel in 2015 op 51% staat. Ook de bancaire regels zijn in de tussentijd flink aangescherpt.

Hypotheekrenteaftrek minder profijtelijk

Deze wetswijzigingen zijn echter relatief klein bier in vergelijking met de ontwikkeling die nu gaande is. Ik doel op de historisch lage hypotheekrente. De lage hypotheekrente is op dit moment de motor achter de herstellende huizenmarkt en daarmee de herstellende economie. Met dank aan ECB-president Mario Draghi breekt de Nederlandse hypotheekrente diepterecord na diepterecord. Draghi zorgt er door het ruime monetaire beleid van de ECB voor dat de Europese banken goedkoop kunnen lenen en deze banken geven dat voordeel weer (gedeeltelijk) door aan hun klanten. Mits een huizenkoper wat eigen spaargeld meeneemt of onder de NHG-regels valt, kan hij tegenwoordig een vijfjarige lening vastleggen voor ruim 2%. Dat is meer dan een halvering van de hypotheekrente ten opzichte van het renteniveau van rond 2008.

Dit betekent grofweg ook een halvering van de fiscale subsidie op de schuldfinanciering van de eigen woning op de lange termijn, zolang de leennormen als gevolg van de rentedaling niet ruimer worden althans. De waarde van de hypotheekrenteaftrek voor de potentiële huizenkopers (en daarmee het prijsopdrijvende effect) neemt daarmee af en de budgettaire last voor de overheid eveneens. Zeker doordat het eigenwoningforfait omhoog is gegaan naar 0,75 procent, beginnen het bijtelpercentage (dat wordt berekend over de hele woningwaarde) en het aftrekpercentage (alleen berekend over de schuld) elkaar meer en meer te naderen. Als de huizenprijzen beginnen te stijgen, is aflossen en het gebruikmaken van de Wet Hillen al snel fiscaal bereikbaar en profijtelijk.

Hypotheekrenteaftrek snel afschaffen?

Men zou kunnen betogen dat de houdbaarheid van de eigenwoningregeling door de lage rente niet meer in het geding is en de regeling ongewijzigd kan blijven bestaan. Je kan echter ook anders redeneren. Volgens mij kan door deze zeer lage rente de fundamentele fout die in 2001 is gemaakt door de eigen woning in box 1 te plaatsen soepel en snel worden hersteld. Wat is het geval. In box 1 krijgt een eigenwoningbezitter in 2015 – als ik het allemaal goed heb bijgehouden – 36,5% tot 51% aftrek voor de door hem betaalde hypotheekrente. Als we de hypotheeklening echter niet langer in box 1 maar in huidige box 3 zouden onderbrengen, is de aftrek bij een rentepercentage van 2,5% effectief 48% (4/2,5*30%) en bij 2% zelfs 60%. De renteaftrek zou met andere woorden in box 3 voor thans afgesloten hypothecaire leningen het belastingvoordeel naderen dat thans in box 1 wordt genoten of zelfs overtreffen. Vanwege deze omstandigheid zouden we volgens mij op een vrij pijnloze manier van de ingewikkelde, niet te rechtvaardigen en ineffectieve hypotheekrenteaftrek kunnen afkomen.

Randvoorwaarden

Daar gelden wel een aantal randvoorwaarden voor. Ten eerste ben ik van mening dat de eigen woning zelf in wezen niet in het (fiscale) inkomensbegrip zou moeten voorkomen en dat derhalve defiscalisering van de eigen woning het meest voor de hand ligt. De woning zou dan fiscaal niet anders worden behandeld als de eigen auto die voor de deur staat of het schilderij dat thuis aan de muur hangt. Ook die vermogensbestanddelen zijn helemaal vrijgesteld van de vermogensrendementsheffing. De hypotheeklening zou dan net als consumptieve leningen in ons systeem wel in box 3 effectief tot aftrek kunnen leiden. De achterliggende reden is dat de eigen woning in wezen een duurzaam consumptiegoed is en niet een bron van inkomen. Aangezien op deze motivering kan worden afgedongen dat de vermogenswinst uit een woning ook niet belast zou worden en omdat het consumptie-element bij een duurdere woning meer naar de achtergrond wordt verdrongen, zou men de vrijstelling kunnen maximeren. Nadeel van het afwijzen van volledige defiscalisering en het kiezen voor een bepaalde objectieve vrijstelling is wel dat de eigen woning het doelwit blijft van (inkomens)politieke schermutselingen.

Naast de (partiële) vrijstelling van de eigen woning is ook het aankondigingseffect van de wijziging van groot belang. Als – stel – volgend jaar dit voorstel wordt aangekondigd, moet er een aantal jaar overheen alvorens het voorstel daadwerkelijk kan worden ingevoerd. De huizenprijzen kunnen zich dan geleidelijk aanpassen en mensen kunnen met de gewijzigde situatie rekening houden bij het (over)sluiten van hun hypotheek. Bovendien verdwijnen de oudere hypotheekleningen met een hoge(re) rente deels vanzelf en kunnen mensen deze leningen oversluiten. Het tempo van de aanpassing van de regelgeving mag wat mij betreft beduidend hoger liggen dan de afbouw van het hoogste marginale tarief met een 0,5%-punt.

De laatste randvoorwaarde die ik noem, is dat het noodzakelijk is dat de vermogensrendementsheffing – althans zeker in de vorm van overgangsrecht – ook negatief kan worden. Door het niet opnemen van de eigen woning in box 3 of de vrijstelling dreigt de hypotheekrente veelal effectief niet in box 3 in mindering komen, aangezien er geen belastbare grondslag is. Box 3 moet met andere woorden in een teruggaaf van belastingheffing of horizontale verrekening met de andere boxen in de inkomstenbelasting kunnen resulteren.

Conclusie
Als de rente in de toekomst weer stijgt, het forfaitaire rendement in box 3 vanwege de lage spaarrente omlaag wordt bijgesteld of als het politiek haalbaar wordt om de vermogensrendementsheffing om te vormen tot een vermogenswinstbelasting over de werkelijke opbrengsten, wordt het voordeel van de aftrek in box 3 langzamerhand vanzelf weer minder. Dat lijkt me ook gewenst. De aandachtige lezer heeft bovendien in de gaten dat ik – zonder er woorden aan vuil gemaakt te hebben – het eigenwoningforfait stiekem heb doen verdwijnen. Het eventuele nadeel van de voorgestelde wijziging is nog minder groot dan ik u hiervoor heb voorgespiegeld. Er is speelruimte met andere woorden. Als box 3 op korte termijn wordt aangepast en de hiervoor opgenomen uitwerking van de fiscale gevolgen niet meer opgaan, zou mijns inziens ook wisselgeld gevonden kunnen worden in afschaffing van de overdrachtsbelasting voor de eigen woning of een (tijdelijke) heffingskorting voor de eigen woning.
We zouden dan af zijn van de gedetailleerde, inefficiënte en onrechtvaardige eigenwoningregeling zoals we die nu hebben. Daar zouden we onszelf een zeer groot plezier mee doen en kunnen we de (overigens mijns inziens ongelukkige) maatregelen van de ECB op een positieve manier inzetten.